ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ГОД НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ И СМЕНЫ ТРЕНДОВ

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ПАНДЕМИИ

 По состоянию на март 2020 средневзвешенная ставка по ипотеке по данным ЦБ РФ составляет 8,69%. С учетом нестабильной ситуации на рынке ипотечного кредитования Аналитический центр НАФИ прогнозирует возможную коррекцию средневзвешенной ставки по ипотеке до отметки 10% к концу 2020 года.

 В сложившихся обстоятельствах ожидается снижение спроса на ипотечное кредитование в перспективе года – объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2020 года в денежном выражении по предварительному прогнозу составит 2,6 трлн рублей.

 До введения режима самоизоляции спрос на жилье и ипотечные кредиты поддерживала высокая активность населения, которое рассматривает недвижимость как самый надежный способ сбережения средств. В условиях режима самоизоляции большинство сделок с недвижимостью приостановлены.

 Ипотечные каникулы, введенные указом Президента России в начале апреля, негативно отразятся на прибыльности ипотечных портфелей банков.

 Поддержку рынку ипотечного кредитования в дальнейшем может оказать развитие кредитования в рамках госпрограмм.

Ситуация на мировых рынках в первом квартале 2020 года из-за COVID-19, рост стоимости фондирования для банков, сохранение ключевой ставки Банка России на уровне 6% и отсутствие сигналов к смягчению денежной политики вызывают неопределенность на рынке ипотечного кредитования. Эта неопределенность провоцирует разную реакцию игроков рынка. Какие-то организации сохраняют ставки, а отдельные банки начали повышать процентные ставки по кредитам и депозитам. Дальнейшее снижение ставки по ипотечным кредитам происходить не будет в отсутствие инструментов долгосрочного финансирования и значимого смягчения монетарной политики Банка России.

В начале апреля россияне, оформившие потребительский кредит или ипотеку в банке и потерявшие возможность обслуживать долг из-за пандемии коронавируса, официально получили право на кредитные каникулы – отсрочку платежей на срок до шести месяцев. В условиях кризиса на ипотечные каникулы ожидается повышенный спрос. Это отразится на прибыльности ипотечных портфелей банков: доход от процентов по кредитным платежам в период каникул снизится. В результате возможно ослабление позиций коммерческих банков.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам может возобновить умеренные темпы снижения в 2021 году (это поспособствует выполнению майских указов Президента). Это открыло бы возможности получения ипотечного кредита для семей со средним уровнем достатка и увеличило объем выданных ипотечных кредитов. Однако в свете текущей экономической ситуации такой сценарий маловероятен.

В первой половине марта – до начала периода самоизоляции в России, но уже после снижения курса рубля к иностранным валютам – спрос на жилье и ипотечные кредиты не вырос, вопреки многим сообщениям в СМИ, а остался на прежнем уровне, при этом изменилась его структура. Так, насыщение платежеспособного спроса произошло еще в 2018 – 2019 гг., поэтому спрос на ипотечное кредитование до периода самоизоляции поддерживался теми группами населения, которые рассматривают недвижимость как надежный способ сохранения собственных накоплений.

Отсутствие качественного платежеспособного спроса в условиях кризиса неизменно приведет к снижению объемов ипотечного кредитования в перспективе года. Негативный эффект для рынка ипотеки будет зависеть от продолжительности самоизоляции и экономического кризиса в целом. С учетом того, что ипотека сегодня вносит весомый (порядка 6,9%) вклад в ВВП, замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с кризисными периодами прошлых лет.

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА НАЧАЛО 2020 ГОДА

Согласно данным Банка России по состоянию на 1 января 2020 года на территории РФ действовало 442 кредитные организации, 318 из которых предоставляли гражданам ипотечные жилищные кредиты. Для сравнения — в конце 2014 года таких организаций было 629, а к концу 2018 года осталось уже 350. Тенденции к сокращению наметились именно в 2014 году. Сокращение числа банков, занимающихся предоставлением ИЖК, обусловлено жесткой политикой Банка России и ее последствиями, такими как банкротства, процессы слияния и поглощения, а не снижением спроса на само ипотечное кредитование. 

Доля задолженности россиян по ипотечным кредитам в ВВП России выросла за последние 5 лет на 2,1 п.п. и достигла уровня 6,9% ВВП. Совокупный объем портфеля ИЖК за аналогичный период увеличился практически вдвое и достиг к концу 2019 года отметки 7,54 трлн рублей. При этом доля валютных кредитов продолжает сокращаться. После периода уверенного роста, отмеченного в 2018 году, на рынке ипотечного кредитования в 2019 году наблюдается спад. В 2019 году было выдано 1,28 млн ипотечных кредитов – на 13% меньше, чем в 2018 году. Объем выданных ипотечных кредитов в 2019 году составил 2,85 трлн рублей, что, в свою очередь, на 5% ниже объема выданных ИЖК в рекордном 2018 году. При этом средняя сумма ипотечного кредита за 2019 год увеличилась с 2,0 млн до 2,2 млн рублей.

Ключевыми драйверами роста рынка ипотечного жилищного кредитования в рассматриваемый период выступили усиление государственной поддержки, последовательное смягчение монетарной политики ЦБ и снижение процентных ставок основными участниками рынка.

Последние годы в банковском секторе происходит концентрация активов в крупнейших банках. При этом на банковские группы ТОП-5 за 2019 год приходятся 69,2%1 от всего объема выданных кредитов. Основной прирост портфеля розничного кредитования в абсолютном выражении обеспечивают государственные игроки – в топ-10 по активам входят всего 3 банка, не контролируемые государством, а в некоторых секторах рынка госбанки уже занимают фактически монопольное положение.

Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам снижалась с 2015 года и по состоянию на 1 февраля 2020 года не превышает 1%. На сокращение доли просроченной задолженности в портфеле оказывает влияние повышение качества ипотечного портфеля.

ВЛИЯНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ

Экономическая ситуация в стране и мире на сегодняшний день развивается слишком стремительно для того, чтобы делать конкретные прогнозы по банковскому сектору. Тем не менее, по предварительной оценке НАФИ, возможное ухудшение макроэкономической ситуации в стране может привести к возникновению у заемщиков проблем с выплатой долга и сказаться на качестве кредитного портфеля российских банков. Возросшая волатильность на финансовых рынках создает предпосылки для роста ставки по ипотеке и замедления роста ипотечного рынка.

По оценке НАФИ у четверти населения ежемесячные выплаты по кредиту/займу составляют 21-30% от совокупного дохода домашнего хозяйства. Отсутствие роста реальных доходов на фоне роста цен и закредитованности населения и приводит к увеличению средних сумм кредита, а также к снижению объемов кредитования в целом по рынку.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России в течение длительного времени находилась на высоком уровне – 13-14%. Значимое снижение началось в III квартале 2016 года. К концу 2017 года ставка по ипотечным кредитам впервые опустилась ниже 10%. С конца 2017 по II квартал 2019 года ипотечная ставка находилась на рекордно низком уровне (9,4-9,9%), что стимулировало рост количества выданных жилищных ипотечных кредитов.

Повышение НДС с 18 до 20%, произошедшее 1 января 2019 года, ускорило инфляцию и привело к последующему увеличению цен на рынке. Это оказало влияние, в свою очередь, и на динамику процентной ставки по ипотеке – в начале года обозначился ее рост до 10,5%, пик которого пришелся на II квартал 2019 года. Это повлекло за собой снижение количества выданных ипотечных кредитов в аналогичном периоде (с апреля по июнь 2019 года) – во втором квартале 2019 года показатель оказался на 18% ниже аналогичного периода 2018 года.

Несмотря на возобновление снижения ипотечной ставки, рост количества выданных ипотечных кредитов в III и IV кварталах 2019 года замедлился и в последнем квартале 2019 года количество выданных ипотечных кредитов оказалось на 23% ниже, чем в IV квартале 2018 года (339 тысяч против 438 тысяч). 

Источник: Банк России