Не хуже ценных бумаг: эксперт ГК «А101» о доходности коммерческой недвижимости

Объекты коммерческой недвижимости в 2024 году демонстрировали доходность до 25% годовых, что сопоставимо с показателями ценных бумаг. Особую актуальность инвестиции в квадратные метры приобрели в условиях высокой ключевой ставки ЦБ (21%) и значительной инфляции (10%). К тому же они являются наиболее защищенным активом с возможностью получения пассивного дохода, – рассказала заместитель коммерческого директора ГК «А101» по коммерческой недвижимости Оксана Моисеева.

– Мы видим рост капитализации готовых объектов коммерческой недвижимости наших районов на уровне от 5% ежегодно. По строящимся - уровень инвестпривлекательности составляет от 15% годовых. Причем, все помещения на этапе проектирования могут быть адаптированы под различные направления бизнеса, – рассказала Оксана Моисеева. – Например, помещения для общепита имеют увеличенное сечение вытяжки, а в будущих спортзалах электрическая мощность составляет не менее 350 киловатт, чтобы энергии хватило на большое количество тренажеров.

По мнению эксперта, несколько прошлых лет демонстрировали настоящий бум сделок с коммерческой недвижимостью, поскольку инвесторы стремились сохранить свои средства в надежных активах. Это привело к рекордным показателям дефицита и роста цен во многих сегментах. Так, консалтинговая компания Nikoliers сообщает, что в течение одного только 2024 года в Москве уровень вакансии в сегменте торговой недвижимости сократился на 3,5 п.п. (до 6,5 %), а в офисной недвижимости – на 1,5 п.п. (до 5,1%). А средневзвешенная цена продажи московских офисов, по экспертной оценке CORE.XP, в 2025 году достигла 382 тыс. рублей за квадратный метр – это вдвое дороже, чем в 2019-м, когда в данном сегменте началось «ралли цен». При этом, в отличие от жилья, на коммерческую недвижимость никогда не распространялись льготные ипотечные программы – и сделки не прекращались даже в периоды экономической турбулентности.

– Значимым преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость является безопасность вложений. При доходности до 25 % годовых эти инвестиции оказываются практически безрисковыми, поскольку с самим активом ничего не случится. В отличие от акций, которые могут существенно потерять в цене, как мы это видим в данный момент на международных рынках. Многие выбирают менее рисковые облигации, но доход от них облагается налогом, плюс все чаще появляются новости о возможной выплате дивидендов в цифровых рублях, – объясняет Оксана Моисеева.

По ее словам, спрос на коммерческие площади ГК «А101» формируют не только столичные предприниматели и инвесторы. Оксана Моисеева отметила, что доля региональных сделок с коммерческой и жилой недвижимостью компании совокупно составляет около 16 %. То есть каждый пятый квадратный метр приобретается клиентами из других регионов России.

После полного освоения земельного банка ГК «А101» в ТиНАО, составляющего 2,4 тыс. га, население этих территорий достигнет 750 тыс. человек, что превышает численность жителей таких городов, как Иркутск и Владивосток. При этом Группа активно инвестирует в инфраструктуру своих районов, что положительно влияет на капитализацию объектов недвижимости. Реализуются проекты как в формате built-to-suit (строительство здания под требования заказчика), так и built-to-rent (строительство здания под требования арендатора), рассказала Оксана Моисеева. А средняя стоимость коммерческих площадей в проектах ГК «А101» на сегодняшний день составляет 281 тыс. рублей за квадратный метр, что создает комфортную точку входа для инвесторов.